Report! Het papierwerk ontrafeld

De mensen die de terrasjes vandaag hebben kunnen weerstaan hebben allen een doel: wegwijs worden in het papierwerk rondom zelfbouw. Naast uitleg over regelgeving en vergunningen, is een belangrijke vraag: "Kan het simpeler?"

Bouwbesluit

Wim Mulder (Dienst Milieu en Bouwtoezicht) vertelt over de bouwverordening, die B&W recht geeft uitspraken te doen. Deze was echter niet overal even concreet uitgewerkt, wat veel ruimte gaf voor diverse interpretaties en daardoor op verschillende wijzen werd toegepast. Daarnaast is er het landelijke bouwbesluit, wat voor een leek lastig te lezen is. Het besluit is normaliter geen struikelblok, maar zou wel vereenvoudigd kunnen worden.
Het bouwbesluit is een uiterste ondergrens van vereisten bij het bouwen van een huis: een functionele eis. Deze eis is aan verandering onderhevig. In april is het besluit voor nieuwbouw vereenvoudigd op gebied van bijvoorbeeld de vluchtroutes. Ook is het balkon (minimale buitenruimte) weer teruggekeerd. Het is nadrukkelijk geen ontwerpstuk.

Hein de Haan begeleidt CPO Nautilus op Zeeburgereiland en noemt de verplichte aansluiting op het warmtenet, een van de onderdelen van het bouwbesluit, een absurditeit. De bewoners willen graag zonnecellen op het dak en daarmee zelfvoorzienend in energie zijn en, indien mogelijk, het overschot 'terug leveren'.
Wim Mulder vertelt dat op Zeeburgereiland nog geen warmtenetwerk ligt en de gemeente Amsterdam met Nuon een overeenkomst heeft dat zij dit aanleggen in ruil voor volledige aansluiting van alle woningen. Voor andere gebieden in de stad worden wel ontheffingsmogelijkheden ontwikkelt, maar hier valt deze locatie voorlopig niet onder.
Uit de zaal wordt ook toegevoegd dat we stemmen voor bestuur dat tegen duurzaamheid is. Er wordt geregeerd met economie als uitgangspunt. Hoe moet je hier dan mee omgaan vraagt Ruben aan Hein: "Lach uit en licht op", is zijn repliek.

Ruben vraagt Wim wat zij doen om bouwregels kenbaar te maken. De communicatie gaat meestal via Bouwbrieven, waar mensen zich digitaal op kunnen abonneren. Deze brieven verschijnen wanneer regels wijzigen of wanneer men ergens de aandacht op wil vestigen. Bart Truijens (Team Zelfbouw) voegt toe dat bouwers ook altijd bij de helpdesk terecht kunnen via www.amsterdam.nl/zelfbouw en dat het wellicht handig is om op de Zelfbouwmarkt in juli een fysieke stand over het papierwerk in te richten.

Men is het roerend eens dat bouwers er goed aan doen een deskundige in de hand nemen, die het liefst ook ervaring heeft met de ambtelijke trajecten.

Bestemmingsplan

In 2010 is de Wabo (Wet algemene bepalingen omgevingrecht) in werking getreden. In de Wabo is geregeld dat voor bouwen een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen nodig is. Paula Huiszoon (juriste Dienst Ruimtelijke Ordening) vertelt dat het bestemmingsplan het juridisch planologische toetsingskader voor de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen en/of gebruik is. De aanvraag om omgevingsvergunning voor bouwen wordt getoetst aan het bestemmingsplan. Als de aanvraag past in het bestemmingsplan en ook aan de andere voorschriften wordt voldaan (bouwbesluit, welstand en bouwverordening) wordt de vergunning verleend. In het geval dat de aanvraag niet past in het bestemmingsplan kan in bepaalde gevallen in afwijking van het bestemmingsplan een omgevingsvergunning worden verleend (‘ontheffing’). Een aanvraag om omgevingsvergunning houdt vanzelf een aanvraag om af te wijken van het bestemmingsplan in. In het bestemmingsplan kunnen regels zijn opgenomen waarin staat in welke gevallen toch een omgevingsvergunning verleend kan worden. Het gaat dan meestal om kleinere afwijkingen in maatvoering of voor ondergeschikte bouwdelen. Ook in de Wabo zijn regels opgenomen om afwijkingen van het bestemmingsplan mogelijk te maken. De Wabo onderscheidt kleinere afwijkingen, deze zijn in bijlage II van het Besluit omgevingsrecht aangewezen (kruimelgevallen) en niet aangewezen afwijkingen.

De Wabo onderscheidt twee voorbereidingsprocedure voor de behandeling van een aanvraag, de reguliere en de uitgebreide procedure. Voor de aanvraag voor een omgevingsvergunning wordt de reguliere voorbereidingsprocedure toegepast tenzij anders in de wet is bepaald. Wanneer de uitgebreide voorbereidingsprocedure moet worden gebruikt is expliciet aangegeven (bijvoorbeeld als het gebruik niet in overeenstemming is met het bestemmingsplan). De reguliere voorbereidingsprocedure duurt 8 weken en kan met 6 weken verlengd worden. Als binnen deze termijn geen besluit wordt genomen is de vergunning van rechtswege verleend. De uitgebreide procedure duurt zeker 6 maanden en bij niet tijdig beslissen is er geen sprake van een vergunning van rechtswege. Voor de aanvraag om omgevingsvergunning met een planologische afwijking waarvoor de uitgebreide procedure noodzakelijk is, zijn vaak aanvullende onderzoeken nodig. Zo kan het nodig zijn een aanvullend geluidonderzoek of een bodemonderzoek te laten verrichten. De aanvrager moet deze aanvullende onderzoeken leveren.

Bij het opstellen van het bestemmingsplan is archeologisch onderzoek verricht. Op plaatsen waar hoge archeologische waarden in de grond verwacht kunnen worden is steeds aanvullend onderzoek nodig op het moment dat je grondwerk gaat verrichten. Als de archeologische verwachtingen laag zijn hoeft dat niet. Indien je echter bij het bouwen stuit op archeologische vondsten, moet de bouw worden stilgelegd en een archeologisch onderzoek worden verricht. Dit onderzoek kan een half jaar duren.

Er zijn diverse vragen in het publiek:

"Wat gebeurt er als je begint met bouwen zonder vergunning?" Bouwen zonder de nodige vergunning betekent een overtreding van de Wabo, de bouw kan worden stilgelegd. Een van rechtswege verleende vergunning is een geldige bouwtitel, dit betekent dat je mag starten met de bouw. Het kan zijn dat er belanghebbende bezwaar maakt tegen het plan en de vergunning alsnog vernietigd wordt. De bouw kan dan alsnog worden stilgelegd of er moeten wijzigingen worden aangebracht. Bouwen voordat een vergunning onherroepelijk is, is geheel op eigen risico.

"Bestaan er plaatsen waar flexibele bestemmingen worden toegekend?" Ruben maakt de link met Solids, waar o.a. gewoond en gewerkt mag worden. Paula vertelt dat hierbij steeds de zwaarste regels van alle functies worden geëist, waardoor het heel flexibel lijkt, maar niet altijd is. Er is geen sprake van ‘bestemmingsplanvrij’, ook voor deze locaties geldt een bestemmingsplan waarin is geregeld wat wel en niet kan op de betreffende locatie. Bovendien vinden veel mensen menging van functies wel interessant, maar vooral voor zichzelf en niet voor de buren. Het voorbeeld wat genoemd wordt is dat de buren naast je rustieke huis een nachtcafé openen. Het zogenaamde omgekeerd bestemmen wordt wel steeds vaker toegepast: in plaats van te zeggen wat er wel in een pand mag, wordt alleen aangegeven wat niet mag.

"Wat als je buren een omgevingsvergunning met een planologische afwijking hebben aangevraagd?" Je kunt een zienswijze indienen. De zienswijze wordt meegewogen bij het nemen van het besluit. Men raadt aan de lokale krantjes in de gaten te houden, waar bekendmakingen worden gepubliceerd, evenals de website van het betreffende stadsdeel. Amsterdam is nog niet aangesloten op de app die automatisch berichten geeft wanneer een aanvraag in je buurt wordt gedaan. In Amsterdam West kun je je wel aanmelden voor een mailsysteem, waarbij je op de hoogte wordt gehouden. Een andere tip die wordt gegeven is om niet alleen je eigen bestemmingsplan - en je eigen bestemming te bekijken als je op een kavel intekent, maar ook wat er in je omgeving voor plannen zijn, zodat je niet voor verassingen komt te staan.

Erfpacht

Eenvoudig gezegd is erfpacht het huurcontract voor de grond waar je op bouwt, vertelt Lidy Notten van Zeeburgereiland. De grond is in handen van de gemeenschap en degene die er op bouwt, betaalt daar geld voor wat weer teruggaat in de gemeenschap. Je kunt kiezen of je per jaar pacht, een meerjarig contract aangaat of de erfpacht afkoopt voor bijvoorbeeld 50 jaar. Je betaalt vooraf de volledige BTW over de periode waarvoor je vastlegt, wat soms lastig kan zijn bij het financieren van je huis.
In het contract staat hoe groot je woning mag zijn, wat er op de kavel mag, hoe lang de bouw mag duren, de restricties, enzovoort. Erfpacht wordt vaak gezien als een last, omdat de grond geen eigendom wordt. Echter de grond wordt ook gebruiksklaar gemaakt door de gemeente en je hoeft de aanschaf nu niet te financieren, wat de kosten laag houdt. Het GAK-gebouw stond bijvoorbeeld op eigen grond, wat nu door AM en Stadgenoot is verkocht aan de gemeente, omdat zij liever pachten.

Welstand

Op nieuwe panden die worden gebouwd, zijn soms welstandscriteria van toepassing. Dit betekent dat het ontwerp aan bepaalde kwaliteitsvoorwaarden wordt getoetst, die vaak te maken hebben met het inpassen in de directe omgeving. Een externe welstandscommissie voert deze toetsing uit, en adviseert hierover naar een betreffende ambtenaar. "Het is nadrukkelijk geen wet", vertelt Sabine Lebesque (OGA).
Niet alle gebieden vereisen een welstandscheck, er zijn ook veel welstandsvrije locaties. In sommige gevallen is er dan een supervisor die een esthetisch oordeel geeft. Er zijn in Amsterdam drie commissies: één voor de binnenstad, één voor de 19e-eeuwse ring en één voor de rest van de stad. De zelfbouwlocaties die onder welstand vallen, zitten in deze laatstgenoemde groep.

Tot slot

Bovenstaande is een hele schat aan informatie, maar ook veel om te bevatten. Daarom levert Team Zelfbouw een A4 met de belangrijkste kavelregels die betrekking hebben op de specifieke kavel waar de bouwer voor intekent.

Een paar laatste regels die ter tafel komen. Over de bodem: indien er sprake is van vervuilde grond, moet er eerste gesaneerd worden. Dit doet de gemeente voor er gebouwd mag worden. En bepaalde soorten flora en fauna mogen niet verstoord worden. "Maar je kunt die beschermde kikker natuurlijk ook uitzetten op de kavel van de buurman."

Laatste tips van advocate Chantal van Mil (Boekel de Nerée):
• blijf met de ambtenaren in gesprek: wanneer een pand moeilijk in te passen is in de regels, kun je het beste samen met ambtenaren op zoek gaan naar oplossingen.
• procederen is het laatste middel.
• jurisprudentie kan veel helderheid verschaffen bij interpretatie van regelgeving bij vergelijkbare situaties.

Tollend van alle informatie, maar met meer inzicht, komt de avond hiermee ten einde.

Zelfbouwcafé #6: Het papierwerk ontrafeld. Moderatie: Ruben Maes